房贷利率的一升一降牵动着老百姓的神经。在央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款后，存量房贷利率是否会下调成了购房者最关心的话题之一。

近日，有媒体报道称常州市部分银行同意下调存量房贷利率，此事引发市场广泛关注。然而，随后，该媒体将“也有银行同意下调存量房贷利率”等关键词从报道中删除。

7月21日，记者就存量房贷利率能否协商一事致电常州几家商业银行，其中一家商业银行的工作人员回应:“我们只有商转公，但没有听说过可以商量房贷利率的。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在房贷利率下行的情况之下，降低存量房贷利率是必然的。

她说，一些早期选择固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动有所作为，更能赢得老百姓的信任。

利差持续扩大，提前还贷潮仍在持续

随着我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量房贷与新发放房贷的利差不断扩大。

央行发布的数据显示，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

贝壳研究院监测数据显示，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，触及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

然而，相较于当下较低的房贷利率，前些年购房者的房贷利率相对处于高位，其中一些人的房贷利率甚至超过6%，不少购房者选择提前还贷来应对较大的利差。

前几年，90后女生张冉在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。如今，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息超过了2000元。为了尽快还清贷款，她平时会做一些兼职。张冉计划用两三年时间提前还清贷款，算下来，可以省30多万元。

提前还贷潮仍在持续。此前，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款的现象大幅增加。他指出，这种现象对住房需求并不构成影响，是居民资产配置的调整。

在理财方面，居民存款意愿持续增加。今年上半年，人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。并且随着理财打破“刚兑”，以及去年年底一些理财产品甚至出现“破净”现象，居民选择提前还款的意愿也在增加。

按揭贷款存量资源“争夺战”或将打响

在发布会上，邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

这被不少业内人士看作是存量房贷利率下行的信号。目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。

降低存量房贷利率难在哪儿？赵秀池指出，降低存量房贷利率，银行的收益会降低。银行是一个特殊的企业，一定程度上靠存贷款的利差维持生存，降低存量房贷利率，等于减少了利差收入。

但是，购房者提前还贷以降低贷款成本，银行是拦不住的。赵秀池说，允许在存量房贷利率高处“站岗”的借款人与银行协商降低利率是必然的。她建议，银行统一将之前存量房贷固定利率转化为基于LPR的浮动利率。

而此前在发布会上，邹澜介绍，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。“个人住房贷款余额总体略微减少。”

“按揭市场正从‘卖方市场’进入‘买方市场’。”在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一季度存量房贷余额开始减少，这或将成为一个大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”在变小。对于银行来讲，房贷作为优质资产，是各个银行争夺的重点。

李宇嘉认为，未来，住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降利率”，也将出现自下而上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预计很快就会打响。随之而来的是，银行的经营行为也将发生很大变化。例如，银行“跳”出来降低LPR的加点水平，以争夺客户，具有一定的必然性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。

此外，易居研究院研究总监严跃进还指出，存量房贷利率下调有两个路径:协商或“偿还旧贷款办理新贷款”，然而，如何操作以及相关细节并未明确，是全部下调还是择优下调存量房贷利率，至少需要明确规则。他指出，针对还贷压力大或信用分高的客户，建议落实差异化政策。

房价不具备大幅下跌的基础

除了房贷利率，老百姓最关心的问题还有房价以及房地产的走势。

上周，房地产市场交出了“半年报”。在国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。

从房地产主要指标来看，上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。房地产开发投资同比下降7.9%。

值得关注的是，上半年保交楼成果显著，上半年，房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。

“上半年楼市‘先扬后抑’，后续仍然需要耐心、信心、政策支持。”赵秀池表示，上半年住宅的销售量虽然下降，但是住宅的销售额在增长。而开发投资、房屋及新开工面积下降，也在一定程度上说明了开发商对市场预期较悲观，投资意愿较低。

从房价来看，6月，新房销售价格环比“止涨”。国家统计局发布的数据显示，6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市有31个，比上月减少15个。

同时，二手住宅价格跌幅扩大。70个大中城市中有63城二手房价环比下降，仅有7个城市上涨，打破近期下调城市数量的纪录。一线城市上海二手住宅价格“领跌”。

贝壳研究院首席分析师许小乐向中青报·中青网记者表示，当前，房地产市场的节奏从一季度的恢复性反弹回到常态。并且买方市场的特征越来越强，房源供应充足，房源去化周期拉长，业主售价预期下调，因此，房价短期处于回落阶段。

“不同区域、不同类型住房房价回调的步子也不一致”，许小乐表示，从城市看，经济、人口等基本面较好的城市，市场需求充足，这类城市房价调整幅度较小；从产品看，一些“老破小”因为不能很好满足居民改善性住房需求，去化困难，价格下调幅度较为明显。

李宇嘉则认为，这是由于一季度积压的需求释放完毕后，需求出现断层、接续不上。新房环比“由涨转跌”，二手房价环比跌幅扩大，是二季度市场交易情绪较弱、成交量下滑的必然结果。同时，叠加近期债务到期、保交楼力度加大对资金需求增加，开发商重回降价促销通道。

关于二手房房价，李宇嘉认为，随着市场预期下滑，部分投资者、预期悲观的业主开始降价出售，近期，一线城市二手房挂牌量迅速攀升。而一线城市新市民、年轻人较多，疫后就业复苏不及预期，他们对房价支付能力有所下降。并且随着一线城市近期保租房、长租房、人才房供应多，租购并举取得进展，房价预期转弱、支付能力下降后，购房人群开始转向租房。

“目前，房地产还面临一些困难和挑战，主要是消费者预期不足，陷入观望，经过一段时间的常态化运行之后，市场预期将逐步趋于平稳。”许小乐说。

针对当前房地产市场形势，近期，央行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至明年5月底。

同时，许小乐也谈到，我国住房金融“安全垫”较高，居民房贷债务压力总体稳定，房价不具备大幅下跌的基础。而且我国城镇化正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是房价恢复平稳健康的坚实基础。

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